《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》釋讀

制定地方法規(guī)

促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提質(zhì)增效

市人大常委會(huì)秉持“良法善治”的工作目標(biāo)，發(fā)揮地方法規(guī)實(shí)施性補(bǔ)充性探索性功能，針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作存在問題提出立法解決方案，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域的善治。

第一部分  《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》制定的必要性

（一）制定條例是我市城鎮(zhèn)化發(fā)展提出的必然要求。城市化開始進(jìn)入下半場(chǎng)，城市人口超過農(nóng)業(yè)人口。隨著新型工業(yè)化、信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的深入發(fā)展和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化政策的落實(shí)落地，新型城市化穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增加。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作涉及城鎮(zhèn)居民的獲得感幸福感安全感，有必要進(jìn)行地方立法規(guī)范。

（二）制定條例是推進(jìn)我市基層治理的需要。黨治國(guó)理政從強(qiáng)調(diào)政府監(jiān)管、管控向政府和非政府組織共管共治轉(zhuǎn)變。住宅小區(qū)物業(yè)管理融入基層治理工作直接影響著社區(qū)治理水平和社會(huì)治理能力，直接影響群眾對(duì)社區(qū)治理的滿意度。在上位法對(duì)業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體法律性質(zhì)、地位界定的前提下，地方立法細(xì)化規(guī)定，推動(dòng)業(yè)主自治，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)從單純的服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展為參與社會(huì)基層治理的重要力量，做到改革決策和立法決策相統(tǒng)一、相銜接，發(fā)揮立法對(duì)改革發(fā)展的引領(lǐng)、推動(dòng)、規(guī)范和保障作用。

（三）制定條例是化解物業(yè)矛盾問題、促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理整體走向法治化、專業(yè)化、市場(chǎng)化和規(guī)范化,同時(shí)呈現(xiàn)矛盾糾紛復(fù)雜廣泛、市場(chǎng)機(jī)制失靈失效、活動(dòng)主體缺位失序、行政監(jiān)管有心無力的狀況，如：執(zhí)法不進(jìn)住宅小區(qū)，很多物業(yè)管理問題無法得到及時(shí)查處解決；開發(fā)建設(shè)遺留問題對(duì)后續(xù)物業(yè)管理工作帶來負(fù)面影響；業(yè)主大會(huì)召開、決定事項(xiàng)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)不規(guī)范，履職水平不高；物業(yè)服務(wù)合同履行與業(yè)主期待有差距；專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用制度不完善，資金使用難、監(jiān)管難和續(xù)籌難；安置小區(qū)面積較大、住宅質(zhì)量不高、管理難度大。2011年市政府出臺(tái)《池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，促進(jìn)了全市物業(yè)行業(yè)健康、規(guī)范發(fā)展，但《民法典》頒布后法律環(huán)境發(fā)生變化；因取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員資質(zhì)審批等，政府履行監(jiān)管職能發(fā)生變化；業(yè)主物業(yè)意識(shí)與認(rèn)知顯著增強(qiáng)等。響應(yīng)全社會(huì)迫切要求，學(xué)習(xí)先行地方經(jīng)驗(yàn)，需要通過立法，推動(dòng)解決物業(yè)管理難點(diǎn)問題。

第二部分  《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的制定過程

從法規(guī)立項(xiàng)到正式出臺(tái)，歷經(jīng)一年時(shí)間。

（一）2021年下半年，市住建局梳理住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題并組建專班啟動(dòng)起草條例。

(二）2022年2月，成立市人大常委會(huì)、市政府負(fù)責(zé)同志任“雙組長(zhǎng)”的領(lǐng)導(dǎo)組，推進(jìn)條例制定。

（三）8月，市政府常務(wù)會(huì)議通過條例草案，提請(qǐng)市人大常委會(huì)進(jìn)行審議。

（四）8月30日，市人大常委會(huì)審議條例草案。

（五）9月—10月，市人大常委會(huì)法工委研究吸納常委會(huì)組成人員的審議意見、城建環(huán)資工委的審查意見，修改形成條例草案修改稿，通過公布條例草案修改稿、召開座談會(huì)等形式征求社會(huì)各界意見，研究吸納各方面意見，進(jìn)行修改完善。

（六）10月27日，市人大常委會(huì)審議條例草案修改稿。

（七）市人大常委會(huì)法工委研究吸納常委會(huì)組成人員意見，學(xué)習(xí)借鑒長(zhǎng)三角和省內(nèi)兄弟市的經(jīng)驗(yàn)做法，深入我市住宅小區(qū)物業(yè)管理一線開展調(diào)研，廣泛征求市、縣兩級(jí)有關(guān)部門、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)、居民等方面意見，修改形成條例草案表決稿。

（八）12月21日，市人大常委會(huì)表決通過條例。

（九）2023年3月31日省人大常委會(huì)批準(zhǔn)。

貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記“踐行全過程人民民主”重要指示，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、開門立法，聽取和吸納最廣泛民意，使《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》制定過程成為全過程人民民主的具體實(shí)踐，保證立法質(zhì)量。7月下旬，安排城建環(huán)資工委負(fù)責(zé)人連續(xù)到市主城區(qū)物業(yè)管理一線了解情況、聽取意見。10月中旬，在貴池區(qū)、東至縣召開征求意見座談會(huì)，聽取縣區(qū)有關(guān)管理部門、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)、居委會(huì)、基層立法聯(lián)系點(diǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人以及人大代表、業(yè)主代表的意見。11月上旬，委托司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所和法律顧問、立法專家顧問結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理涉訴事項(xiàng)對(duì)罰則等重點(diǎn)問題進(jìn)行研究。公告征求社會(huì)公眾意見；召開市直座談會(huì)，聽取市直有關(guān)部門、貴池區(qū)住建局、街道、居委會(huì)、基層立法聯(lián)系點(diǎn)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人以及部分立法專家顧問、人大代表、業(yè)主代表的意見。匯總、梳理收集意見建議100余條，認(rèn)真吸納。

第三部分  《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》內(nèi)容

一、總覽

（一）我市第10部地方實(shí)體法規(guī)。

（二）城市建設(shè)與管理領(lǐng)域的專門性地方法規(guī)，專門針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行的立法。條例出臺(tái)，是池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展史上的一件大事，標(biāo)志著我市住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時(shí)期。

（三）是較多涉及基層治理的地方法規(guī)。

（四）“小快靈”地方立法。選取小切口（住宅小區(qū)物業(yè)管理的單一事項(xiàng)），針對(duì)具體問題設(shè)計(jì)規(guī)范；加快立法速度，提升立法效果，一年完成工作；化繁為簡(jiǎn)，短小精悍，管用幾條制定幾條，總條數(shù)五十七條，聚焦需求，突出特色，力求管用好用。

二、主要內(nèi)容

在上位法的前提下，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理參與主體的權(quán)利與義務(wù)組合設(shè)計(jì)條款，推動(dòng)形成物業(yè)管理新模式。

條例共七章五十七條，分別為第一章總則、第二章業(yè)主和業(yè)主組織、第三章前期物業(yè)管理、第四章物業(yè)服務(wù)、第五章物業(yè)使用與維護(hù)、第六章法律責(zé)任、第七章附則。

（一）第一章《總則》（第一條到第九條）

依次規(guī)定立法目的依據(jù)、適用范圍、管理原則、政府及其部門職責(zé)、議事協(xié)調(diào)和行業(yè)自律的內(nèi)容。

重點(diǎn)內(nèi)容一：明確“黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、社區(qū)治理、專業(yè)服務(wù)、依法監(jiān)管相結(jié)合”原則并體現(xiàn)到具體條文中。黨建引領(lǐng)，條例創(chuàng)新性不僅體現(xiàn)在寫入黨建引領(lǐng)，作為物業(yè)管理工作遵循的首要原則，為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作把舵定向，并且賦予社區(qū)、村黨組織建立和完善社會(huì)基層治理的職責(zé)，將物業(yè)管理融入黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的基層治理工作。

重點(diǎn)內(nèi)容二：政府、部門等職責(zé)。

1.明確界定政府職責(zé)。規(guī)定“市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的突出問題?！辫b于老舊小區(qū)占全市住宅小區(qū)比例較大，基礎(chǔ)設(shè)施配套不足問題較多，需要政府推進(jìn)解決，規(guī)定“市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)有序推進(jìn)實(shí)施老舊住宅小區(qū)改造，支持完善停車位和加裝電梯、充電樁等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)規(guī)范物業(yè)管理”內(nèi)容。

2.細(xì)化市和縣、區(qū)各有關(guān)行政管理部門、機(jī)構(gòu)的職責(zé)。鑒于我市物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理主管部門是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門且在一定時(shí)期內(nèi)是保持穩(wěn)定的，由其二級(jí)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)，條例明確“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門”為物業(yè)管理行政主管部門；對(duì)市、縣兩級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門物業(yè)管理職責(zé)集中表述，囊括主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理職責(zé)，從立法上讓住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門真正能夠擔(dān)負(fù)起主管職責(zé)。

對(duì)城市管理、公安、消防救援、市場(chǎng)監(jiān)管等物業(yè)管理涉及較多的部門、機(jī)構(gòu)的職責(zé)進(jìn)行明確，推進(jìn)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，打通物業(yè)管理“最后一公里”，推動(dòng)齊抓共管。對(duì)物業(yè)管理涉及較少的部門的職責(zé)進(jìn)行歸納表述。

貫徹落實(shí)《中共中央  國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)，賦予其指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)建設(shè)，監(jiān)督日常物業(yè)服務(wù)，督促業(yè)主依法使用和維護(hù)物業(yè)設(shè)施等方面的職責(zé)，落實(shí)屬地責(zé)任。規(guī)定居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助和配合街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作。

（二）第二章《業(yè)主和業(yè)主組織》（第十條到第二十五條）

一是對(duì)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備、籌備經(jīng)費(fèi)及使用管理、業(yè)主大會(huì)籌備組組成、業(yè)主大會(huì)依法決定事項(xiàng)等作了規(guī)定；二是對(duì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)、禁止行為、履職評(píng)估和述職、作出決定的違法情形處理、換屆和換屆（離任）經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等進(jìn)行規(guī)定；三是對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)置情形、履職和解散、人員組成等作了規(guī)定。

重點(diǎn)內(nèi)容一：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有7項(xiàng)權(quán)利、履行8項(xiàng)義務(wù)。各地這方面規(guī)定類似，條例第六項(xiàng)“免費(fèi)查詢物業(yè)承接查驗(yàn)、日常管理和共有部分的檔案資料”突出保障業(yè)主知情權(quán)。

重點(diǎn)內(nèi)容二：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開。召開業(yè)主大會(huì)通過開會(huì)討論形式直接、迅速地反映業(yè)主意愿,客觀、全面形成對(duì)涉及業(yè)主自我管理事項(xiàng)具有約束力的多數(shù)意見。首次業(yè)主大會(huì)的召開，是選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的前提,是業(yè)主自治組織建立和完善的標(biāo)志；能夠促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善服務(wù)質(zhì)量、提升服務(wù)水平，使物業(yè)管理法律關(guān)系得到完善和平衡。第十二條規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的籌備準(zhǔn)備。第十三條規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)籌備組的組成、事項(xiàng)公布和異議的處理解決?？紤]實(shí)際情況，對(duì)籌備組成員人數(shù)作了5人到11人的單數(shù)規(guī)定；突出自我管理，規(guī)定業(yè)主代表所占比例過半數(shù)。第十四條規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)，保障會(huì)議的如期召開。

重點(diǎn)內(nèi)容三：業(yè)主大會(huì)職權(quán)，規(guī)定業(yè)主大會(huì)依法決定的事項(xiàng)。前五項(xiàng)和第十一項(xiàng)到第十三項(xiàng)是民法典規(guī)定，第六項(xiàng)到第十項(xiàng)依據(jù)民法典“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”規(guī)定、參照省條例進(jìn)行細(xì)化。就運(yùn)用信息化技術(shù)改進(jìn)業(yè)主大會(huì)集體討論、征求意見和投票表決方式作出規(guī)定，適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)信息化趨勢(shì)需要，避免在投票表決中，業(yè)主時(shí)間不統(tǒng)一，需要業(yè)主親自到場(chǎng)的困難。

重點(diǎn)內(nèi)容四：業(yè)主委員會(huì)，規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)（第十六條）、禁止行為（第十七條）、委員資格條件（第十八條）、評(píng)估述職（第十九條），督促業(yè)委會(huì)更好地為業(yè)主公共利益服務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)或者作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的救濟(jì)渠道（第二十條）、業(yè)主委員會(huì)的任期、換屆等事項(xiàng)（第二十一條）、業(yè)主委員會(huì)審計(jì)（第二十二條）。

重點(diǎn)內(nèi)容五：物業(yè)管理委員會(huì)（第二十三條、二十四條、二十五條）。針對(duì)實(shí)踐中存在的特定情形，規(guī)定成立物業(yè)管理委員會(huì)，代為履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，重點(diǎn)推進(jìn)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)。

第三章《前期物業(yè)管理》（第二十六條到第三十一條）

規(guī)定新建物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)方式進(jìn)行選聘，同時(shí)明確重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的內(nèi)容。第二十七條規(guī)定物業(yè)服務(wù)用房，解決物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房配備問題，鑒于物業(yè)服務(wù)用房配置省物業(yè)管理?xiàng)l例有詳細(xì)規(guī)定，明確“按照省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”；第二十八條明確前期物業(yè)管理開辦費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

條例對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容、程序、結(jié)果及檔案保存等作出詳細(xì)規(guī)定。第二十九條規(guī)定縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加承接查驗(yàn)并予以監(jiān)督，同時(shí)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)“將承接查驗(yàn)情況在交房時(shí)書面告知業(yè)主”并于前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)移交有關(guān)財(cái)產(chǎn)和資料。

第四章《物業(yè)服務(wù)》（第三十二條到第四十五條）

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、享有的權(quán)利和履行的義務(wù)、禁止行為、選聘續(xù)聘和物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理、信息公開、服從配合突發(fā)公共事件應(yīng)急處理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、公共收益等作了規(guī)定。

第三十二條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格條件，突出專業(yè)服務(wù)能力、按標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，呼應(yīng)“專業(yè)服務(wù)”的原則要求。

第三十三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利；第三十四條、第三十五條分別規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和禁止行為，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。如規(guī)定“排查建筑物體高空墜落等風(fēng)險(xiǎn)隱患”義務(wù)，落實(shí)民法典第1254條“建筑管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施”要求，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患點(diǎn)，采取針對(duì)性處置措施，為房屋安全使用多一道保障。

第三十六條設(shè)立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。落實(shí)放管服改革新要求，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，在物業(yè)服務(wù)中引入獨(dú)立、公正第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，探索發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的作用。

第三十七條完善和分項(xiàng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)信息的內(nèi)容。

第三十八條規(guī)定執(zhí)行應(yīng)急管理措施的內(nèi)容。總結(jié)新冠肺炎疫情防控工作經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮了良好的補(bǔ)位作用。根據(jù)應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件實(shí)際需要，規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服從、配合執(zhí)行應(yīng)急管理措施的內(nèi)容。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。第三十九條明確根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等按規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，根據(jù)《價(jià)格法》完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確立和調(diào)整程序。第四十條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水電費(fèi)分?jǐn)偡绞剑?/span>規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水、電費(fèi)用需要分?jǐn)偟?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照收費(fèi)周期及時(shí)向業(yè)主公開用量、單價(jià)、金額等情況，由業(yè)主按照約定方式分?jǐn)?；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例分?jǐn)偂！钡谒氖粭l規(guī)定實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)不低于百分之十的部分專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。第四十二條、四十三條規(guī)定業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定規(guī)范交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十四條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘，主要是組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘的，規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的九十日以前落實(shí)好選聘事項(xiàng)，便于前后物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作銜接，保持物業(yè)服務(wù)平穩(wěn)有序。

第四十五條規(guī)定公共收益事項(xiàng)。

第五章《物業(yè)使用維護(hù)》（第四十六條到第五十一條）

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的禁止行為、裝飾裝修告知、車位施劃和管理使用、專項(xiàng)維修資金交存、專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用等作了規(guī)定。

重點(diǎn)內(nèi)容一：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為（損害小區(qū)公共利益、破壞小區(qū)公共安全的行為）。

重點(diǎn)內(nèi)容二：專項(xiàng)維修資金。保修期后的房屋質(zhì)量問題解決主要依賴專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金交納方式，實(shí)踐中各地做法不一；根據(jù)省人大常委會(huì)指導(dǎo)意見未作具體規(guī)定，為具體實(shí)施留下改進(jìn)和操作空間。規(guī)定業(yè)主專項(xiàng)維修資金余額轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)足的規(guī)定以及部門加強(qiáng)管理的內(nèi)容，保障住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用。

重點(diǎn)內(nèi)容三：專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用。在《省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，設(shè)計(jì)綠色應(yīng)急通道，實(shí)行特定情形下專項(xiàng)維修資金快速申請(qǐng)審核使用，確保專項(xiàng)維修資金關(guān)鍵時(shí)候真正用起來。把握三個(gè)原則：一是必要性。所列事項(xiàng)屬于危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造。二是便捷性。程序設(shè)置以方便專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)人為原則，不增加申請(qǐng)環(huán)節(jié)和申請(qǐng)要件。三是安全性。應(yīng)急使用審核時(shí)間短，安全監(jiān)管難度大，易發(fā)生資金安全風(fēng)險(xiǎn)。要建立完善事中監(jiān)督和事后監(jiān)管機(jī)制，明確資金撥付、公告公示等程序，確保廣大業(yè)主知情，保障資金安全。

第六章《法律責(zé)任》（第五十二條到第五十六條）

立足設(shè)區(qū)市法規(guī)處罰設(shè)置權(quán)限和工作實(shí)際需要，依據(jù)上位法，按照立法技術(shù)規(guī)范，根據(jù)權(quán)責(zé)相一致的原則，對(duì)照條例規(guī)定的禁止性行為，針對(duì)我市物業(yè)管理活動(dòng)中群眾反映強(qiáng)烈的問題、涉訴較多的事項(xiàng)，設(shè)定相應(yīng)的法律責(zé)任并設(shè)置處罰兜底條款。

第五十二條，對(duì)業(yè)委會(huì)及其委員實(shí)施禁止性行為的罰則。

第五十三條，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、公用設(shè)施或者擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途或者侵占業(yè)主共有公共收益或者未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開及時(shí)更新相關(guān)信息的罰則。

第五十四條，針對(duì)不特定的人損壞公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共綠化及其附屬設(shè)施、違法停放電動(dòng)自行車和為電動(dòng)自行車充電的罰則。

第五十五條，對(duì)市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和其他有關(guān)部門及其工作人員的罰則。

第七章 《附則》，規(guī)定條例施行時(shí)間，自2023年6月1日起施行。