池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2022年12月21日池州市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

第八次會(huì)議通過(guò)  2023年3月31日安徽省第十四屆

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn)）

 

 

目  錄

 

第一章  總  則

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

第三章  前期物業(yè)管理

第四章  物業(yè)服務(wù)

第五章  物業(yè)使用與維護(hù)

第六章  法律責(zé)任

第七章  附  則

 

第一章  總 則

 

第一條  為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

第三條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、社區(qū)治理、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條  市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的突出問(wèn)題。

市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)有序推進(jìn)實(shí)施老舊住宅小區(qū)改造，支持完善停車(chē)位和加裝電梯、充電樁等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)規(guī)范物業(yè)管理。

各開(kāi)發(fā)區(qū)和風(fēng)景區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理工作。

第五條  市和縣、區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，與有關(guān)行政管理部門(mén)建立工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，履行下列職責(zé)：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)政策措施，指導(dǎo)依法開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)工作；

（二）依職權(quán)組織制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛與投訴；

（四）管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金），監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用；

（五）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的常態(tài)管理，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制；

（六）建立健全物業(yè)管理誠(chéng)信檔案制度，健全行業(yè)信用體系；

（七）建立物業(yè)管理信息化系統(tǒng)；

（八）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；

（九）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗(yàn)、業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)有關(guān)材料備案和物業(yè)配套用房核驗(yàn)工作；

（十）組織開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條  市和縣、區(qū)人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)或者單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定做好住宅小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作：

（一）城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)查處違法占道經(jīng)營(yíng)、擺攤設(shè)點(diǎn)、飼養(yǎng)家禽等行為，處罰擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)或者外立面、在外墻開(kāi)門(mén)窗、開(kāi)挖地下空間、搭建建筑物構(gòu)筑物、砍伐移植樹(shù)木、占用和毀壞綠地等違法行為；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)查處影響公共安全的違法行為，參與交通安全事故的處理，做好流動(dòng)人口監(jiān)督管理等工作；

（三）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理影響消防設(shè)施、消防通道安全的行為和消防檢查；

（四）市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查電梯等特種設(shè)備的安全，查處物業(yè)服務(wù)違反法律、法規(guī)的收費(fèi)行為；

（五）生態(tài)環(huán)境保護(hù)部門(mén)負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)工作的監(jiān)督管理，查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為；

（六）自然資源規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實(shí)以及違法建設(shè)的認(rèn)定；

（七）人民防空部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理人防工程設(shè)施設(shè)備的建設(shè)與使用；

（八）發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

司法行政、財(cái)政、應(yīng)急管理、民政、經(jīng)信、衛(wèi)生健康等部門(mén)按照各自職責(zé)，做好有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第七條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作；

（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、服務(wù)之間的關(guān)系，調(diào)處物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

（五）指導(dǎo)開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì)以及業(yè)主委員會(huì)主任離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作；

（六）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。

第八條  建立健全在社區(qū)、村黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的小區(qū)黨支部、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)社區(qū)、物業(yè)黨建聯(lián)建，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)治理和物業(yè)管理。

第九條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。

鼓勵(lì)和支持物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參與有關(guān)技術(shù)規(guī)范編制、行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)等工作。

 

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

 

第十條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利：

（一）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（二）向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；

（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及公共收益的管理和使用；

（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（六）免費(fèi)查詢物業(yè)承接查驗(yàn)、日常管理和共有部分的檔案資料；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十一條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（二）遵守物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的規(guī)章制度；

（三）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（四）及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（五）按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)載明的用途使用物業(yè)；

（六）安全使用房屋；

（七）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十二條  符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件，但是未及時(shí)召開(kāi)的，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申請(qǐng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起四十五日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

老舊小區(qū)成立首次業(yè)主大會(huì)所需的信息資料，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)查詢，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

第十三條  首次業(yè)主大會(huì)籌備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公布。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十四條  首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點(diǎn)三元且總額不少于二萬(wàn)元、最高不超過(guò)十萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入住宅小區(qū)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的銀行賬戶。

老舊小區(qū)的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌解決。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用，使用情況于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后十日內(nèi)，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開(kāi)。

第十五條  業(yè)主大會(huì)依法決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告；

（七）聽(tīng)取和審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告；

（八）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（九）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的有關(guān)事項(xiàng)，確定業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)；

（十）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（十一）籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十四）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第十一項(xiàng)至第十三項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

提倡運(yùn)用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)集體討論、征求意見(jiàn)和投票表決方式。

第十六條  業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況，制作、保存業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（三）擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）擬定公共收益的使用、管理方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及其他有關(guān)費(fèi)用；

（八）組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（九）調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十七條  業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）煽動(dòng)業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息，打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（六）騙取、挪用、侵占專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益；

（八）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)兜銷(xiāo)商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益；

（九）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第十八條  業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。鼓勵(lì)中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一人、副主任一至兩人，由業(yè)主委員會(huì)推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)及時(shí)更新業(yè)主委員會(huì)委員名單、職責(zé)分工和聯(lián)系方式。

第十九條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職情況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主委員會(huì)主任代表業(yè)主委員會(huì)每年應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書(shū)面述職。

第二十條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)或者作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，受侵害的業(yè)主也可以依法請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)決定。

第二十一條  業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，每屆任期一般不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的九十日以前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉。換屆籌備組參照首次業(yè)主大會(huì)人員組成。

業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)逾期不改正或者不能正常履行職責(zé)或者委員實(shí)際不足總?cè)藬?shù)半數(shù)的，業(yè)主可以依法提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。

第二十二條  實(shí)行業(yè)主委員會(huì)換屆和業(yè)主委員會(huì)主任離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度。對(duì)業(yè)主反映強(qiáng)烈的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示，審計(jì)費(fèi)用可以在公共收益中支出。

第二十三條  有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在充分征求業(yè)主意見(jiàn)基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)組織建立物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）新交付物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，但是未能按照本條例規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；

（二）老舊小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的；

（三）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的。

第二十四條  物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，推進(jìn)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，存續(xù)期限一般不超過(guò)三年。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會(huì)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)后解散。

第二十五條  物業(yè)管理委員會(huì)一般由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成，委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于委員會(huì)總?cè)藬?shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至兩人。主任由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表?yè)?dān)任。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布其委員名單。

第三章  前期物業(yè)管理

 

第二十六條  新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)前通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開(kāi)招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。

第二十七條  物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，其配置按照省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃在后期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在本期物業(yè)交付使用前，提供符合使用標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)臨時(shí)用房。

老舊小區(qū)未配建物業(yè)服務(wù)用房的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌解決。

第二十八條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，物業(yè)服務(wù)合同終止后依法移交給業(yè)主委員會(huì)。

前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同發(fā)展改革部門(mén)制定。

第二十九條  新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)；未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

在物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、行業(yè)專(zhuān)家、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加，并接受其監(jiān)督?？h區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到邀請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)派員參加。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將承接查驗(yàn)情況在交房時(shí)書(shū)面告知業(yè)主。

第三十條  辦理承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的有關(guān)資料。

物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)；無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管。

第三十一條  前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的九十日以前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

 

第四章  物業(yè)服務(wù)

 

第三十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并積極拓展增值服務(wù)，接受業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。

第三十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

（二）依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

第三十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）提供清潔衛(wèi)生、公共綠化補(bǔ)植養(yǎng)護(hù)、停車(chē)秩序維護(hù)等基本服務(wù)；

（二）依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備，排查建筑物、構(gòu)筑物空中墜落等風(fēng)險(xiǎn)隱患；

（三）建檔保存物業(yè)有關(guān)資料；

（四）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（五）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共收益的收支情況；

（六）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（七）協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化和便民服務(wù)等活動(dòng)；

（八）及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府告知更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途；

（三）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域；

（四）不按照規(guī)定移交資料和財(cái)物；

（五）挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）侵占屬于業(yè)主共有的公共收益；

（七）泄露業(yè)主個(gè)人信息；

（八）強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人購(gòu)買(mǎi)其提供或者指定的商品、服務(wù)；

（九）將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理一并委托他人或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給他人，但是將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)除外；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十六條  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接和承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算、參與社區(qū)治理情況等事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)及時(shí)更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、聯(lián)系電話和應(yīng)急處置措施等；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的其他信息。

第三十八條  突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)期間，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)服從、配合執(zhí)行各項(xiàng)應(yīng)急管理措施。發(fā)現(xiàn)違反應(yīng)急管理措施的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)有關(guān)部門(mén)依法處理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)工作給予必要的物資和資金支持。

第三十九條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人均收入等制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。每三年對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，決定是否調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序予以調(diào)整。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照政府指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水、電費(fèi)用需要分?jǐn)偟?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照收費(fèi)周期及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)用量、單價(jià)、金額等情況，由業(yè)主按照約定方式分?jǐn)?；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例分?jǐn)偂?/span>

第四十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不低于實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)百分之十的比例獨(dú)立建賬，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按有關(guān)規(guī)定移交。

第四十二條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主在轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。

第四十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受有關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)期限的，預(yù)收期限不得超過(guò)六個(gè)月。雙方另有約定的除外，但是約定的期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。

第四十四條  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的九十日以前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但合同期限為不定期。

第四十五條  利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的公共收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

公共收益的使用，物業(yè)服務(wù)合同有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定。

物業(yè)公共收益單獨(dú)列賬，財(cái)務(wù)賬目實(shí)行定期審計(jì)和公示制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

 

第五章  物業(yè)使用與維護(hù)

 

第四十六條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（八）損壞公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共綠化及其附屬設(shè)施；

（九）焚燒垃圾，違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；

（十）占用、堵塞、封閉消防通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為；

（十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）在建筑物公共門(mén)廳、樓梯間、疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域、人員密集場(chǎng)所的室內(nèi)區(qū)域停放電動(dòng)自行車(chē)、為電動(dòng)自行車(chē)充電；

（十五）違反用電安全要求,在住宅內(nèi)充電或者私拉電線和插座充電；

（十六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理。

第四十七條  業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)巡查，及時(shí)制止違規(guī)裝飾裝修行為；對(duì)拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

第四十八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供給業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，建設(shè)單位不得將停車(chē)位出售、附贈(zèng)。人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位收取的停車(chē)費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的停車(chē)管理和維護(hù)管理的必要支出。

違反管理規(guī)約，占用公共場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)，經(jīng)勸阻后拒不改正的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理。

第四十九條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位不足時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、道路、廣場(chǎng)等公用設(shè)施的改造方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，機(jī)動(dòng)車(chē)位施劃方案以及有關(guān)收費(fèi)管理事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；尚未成立業(yè)主大會(huì)但是已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約征求業(yè)主意見(jiàn)后組織實(shí)施；未實(shí)行物業(yè)管理的，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)后組織實(shí)施。

自然資源規(guī)劃、消防救援、公安機(jī)關(guān)交通管理、城市管理等部門(mén)和單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)位施劃的指導(dǎo)。

第五十條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。建設(shè)單位自持、出租住房需要交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交納。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其名下的專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓。

單次維修、更新、改造涉及的有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用賬戶余額不足的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)建立健全專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

第五十一條  發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，可以直接申請(qǐng)使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的；

（三）消防設(shè)施損壞嚴(yán)重或者存在安全隱患并由公安機(jī)關(guān)或者消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；

（四）公共護(hù)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（六）專(zhuān)用排水、排污設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、有關(guān)業(yè)主同意或者由業(yè)主委員會(huì)、有關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，報(bào)專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門(mén)審核同意。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)派員共同監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得直接使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從有關(guān)業(yè)主的專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專(zhuān)有面積分?jǐn)偭兄А?/span>

 

第六章  法律責(zé)任

 

第五十二條  業(yè)主委員會(huì)及其委員有違反本條例第十七條規(guī)定行為的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條  違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本條例第三十五條第一項(xiàng)規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；違反本條例第三十五條第二項(xiàng)規(guī)定，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

（二）違反本條例第三十五條第六項(xiàng)規(guī)定，侵占屬于業(yè)主共有的公共收益的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令退還，給予通報(bào)批評(píng)。

（三）違反本條例第三十七條第一項(xiàng)規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。

（四）違反本條例第三十七條第二項(xiàng)規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)展改革部門(mén)責(zé)令限期改正并依法處罰。

第五十四條  違反本條例第四十六條第八項(xiàng)規(guī)定，損壞公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備的，由公安機(jī)關(guān)依法處罰。

違反本條例第四十六條第八項(xiàng)規(guī)定，損壞公共綠化及其附屬設(shè)施的，由城市管理部門(mén)責(zé)令限期改正，賠償損失，可以處二百元以上一千元以下罰款。

違反本條例第四十六條第十四項(xiàng)、第十五項(xiàng)規(guī)定，在建筑物公共門(mén)廳、樓梯間、疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域、人員密集場(chǎng)所的室內(nèi)區(qū)域停放電動(dòng)自行車(chē)、為電動(dòng)自行車(chē)充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正;妨礙安全疏散或者消防車(chē)通行的,對(duì)單位處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款,對(duì)個(gè)人處警告或者一百元以上五百元以下罰款;違反用電安全要求的,按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處理。

第五十五條  市、縣、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)以及其他有關(guān)部門(mén)及其工作人員在住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，有濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，依法給予處分。

第五十六條  違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

 

第七章  附 則

 

第五十七條  本條例自2023年6月1日起施行。

關(guān)于《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（草案）》的說(shuō)明

 

——2022年8月30日在池州市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議上

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)  付四九

 

市人大常委會(huì)：

受市政府委托，現(xiàn)就《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》作如下說(shuō)明。

一、背景依據(jù)及起草過(guò)程

（一）背景依據(jù)。我市于2011年6月10日頒布《池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（池政〔2011〕52號(hào)），《辦法》施行以來(lái)，對(duì)我市物業(yè)行業(yè)健康、規(guī)范發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。在實(shí)施期間，國(guó)務(wù)院修訂了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，取消了物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批制度；住建部出臺(tái)了一系列部門(mén)規(guī)章；《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》于2021年3月26日第三次修訂，我市物業(yè)管理工作隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是部門(mén)和基層履行物業(yè)管理職責(zé)不到位，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管職能不明晰，造成小區(qū)亂搭建、亂停車(chē)、亂裝修、亂堆放等現(xiàn)象頻發(fā)；二是業(yè)主權(quán)利、義務(wù)落實(shí)不到位，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)不規(guī)范，自治水平低；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同不到位，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主期待有較大差距，物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題矛盾頻發(fā)；四是開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題較多，加之項(xiàng)目竣工交付時(shí)，物業(yè)承接查驗(yàn)工作不規(guī)范，對(duì)后續(xù)物業(yè)管理工作帶來(lái)諸多負(fù)面影響；五是物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用制度有待完善等等。

為進(jìn)一步增強(qiáng)法治治理、發(fā)揮政策引領(lǐng)作用，健全新形勢(shì)下物業(yè)管理工作的制度體系，我局在《辦法》的基礎(chǔ)上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，參照周邊地市相關(guān)法規(guī)，經(jīng)過(guò)多方多輪調(diào)研座談，結(jié)合池州實(shí)際，起草了《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例（草案）》）。

（二）起草過(guò)程。2—3月份，為初稿形成階段。根據(jù)市人大常委會(huì)2022年度立法工作安排和相關(guān)工作要求，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局全力開(kāi)展《條例》的起草工作，制定《<條例>立法工作方案》，并于3月23日組織召開(kāi)《條例》立法工作成員單位動(dòng)員會(huì)議。明確領(lǐng)導(dǎo)小組成員任務(wù)分工，收集匯總各成員單位對(duì)《條例》立法工作的意見(jiàn)和建議，搭建《條例》章節(jié)框架，并參考其他地市物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)資料，于2022年3月形成《條例（草稿）》。4—5月份，為初稿的修改完善階段。充分考慮《條例（草稿）》的針對(duì)性和可操作性，我局于2022年4月組織縣區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、屬地街道、行業(yè)專(zhuān)家等相關(guān)人員召開(kāi)座談研討會(huì)，對(duì)《條例（草稿）》提出初步修改意見(jiàn)。5月28日，市政府聯(lián)系副秘書(shū)長(zhǎng)，組織市人大常委會(huì)城建環(huán)資工委、市司法局、市房地產(chǎn)管理處等相關(guān)人員赴浙江省金華市、江蘇省常州市、本省六安市，開(kāi)展《條例》立法調(diào)研工作，學(xué)習(xí)借鑒省內(nèi)外有關(guān)地市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，完成立法調(diào)研工作。根據(jù)6月1日市人大法工委立法工作調(diào)度會(huì)要求，我局于6月2日成立《條例》立法工作專(zhuān)班，邀請(qǐng)省物業(yè)行業(yè)專(zhuān)家、屬地物業(yè)主管部門(mén)、法律顧問(wèn)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)人員集中討論研究，梳理歸納近3年來(lái)物業(yè)管理信訪矛盾糾紛，堅(jiān)持以問(wèn)題為導(dǎo)向、提出解決方案和制度設(shè)計(jì)，對(duì)《條例（草稿）》逐條逐款反復(fù)推敲論證，進(jìn)一步增強(qiáng)《條例》的系統(tǒng)性和實(shí)用性，形成《條例（征求意見(jiàn)稿）》。6—7月份，為征求意見(jiàn)階段。6月10日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局向各縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）、市直有關(guān)部門(mén)書(shū)面征求《條例（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)，同時(shí)在市政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)進(jìn)行公示，廣泛收集、整理相關(guān)部門(mén)及社會(huì)公眾反饋意見(jiàn)；并于7月8日組織立法工作成員單位、縣區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、屬地街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、行業(yè)專(zhuān)家、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主代表等相關(guān)人員召開(kāi)座談會(huì)，對(duì)《條例（征求意見(jiàn)稿）》再次逐條逐款研究論證，進(jìn)一步修訂、完善，形成《條例（草案送審稿）》。

經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局法規(guī)科合法性審查，于2022年7月12日?qǐng)?bào)局黨組會(huì)議審議通過(guò)《條例（草案送審稿）》，隨即將《條例（草案送審稿）》報(bào)市市場(chǎng)監(jiān)督管理局公平性審查和市司法局合法性審查。市司法局于7月18日組織《條例（草案送審稿）》立法專(zhuān)家咨詢論證會(huì)，對(duì)部分條款進(jìn)行了修改。7月27日，市政府聯(lián)系副秘書(shū)長(zhǎng)主持召開(kāi)相關(guān)職能部門(mén)會(huì)議，進(jìn)一步對(duì)《條例（草案送審稿）》會(huì)商研究，完善相關(guān)條款。8月1日，市司法局出具了《條例（草案送審稿）》的審核報(bào)告。8月2日，市政府第8次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)《條例（草案送審稿）》。8月9號(hào)，結(jié)合市司法局合法性審核報(bào)告的建議和市政府常務(wù)會(huì)議的意見(jiàn)，再次對(duì)部分條款進(jìn)行了修改，形成《條例（草案）》。

二、《條例（草案）》主要內(nèi)容

《條例（草案）》共七章六十一條，第一章“總則”部分共計(jì)11條（第一條至第十一條），主要是立法目的和依據(jù)、適用范圍、各級(jí)政府、部門(mén)職責(zé)等。第二章“業(yè)主和業(yè)主組織”部分共計(jì)13條（第十二條至第二十四條），主要是業(yè)主權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等制度規(guī)則。第三章“前期物業(yè)管理”部分共計(jì)9條（第二十五條至第三十三條），主要是前期物業(yè)管理的選聘、物業(yè)服務(wù)用房、前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)、物業(yè)承接查驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)備移交等。第四章“物業(yè)服務(wù)”部分共計(jì)16條（第三十四條至第四十九條），主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和禁止行為、信息公示、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、公共收益等內(nèi)容。第五章“物業(yè)使用與維護(hù)”部分共計(jì)6條（第五十條至第五十五條），主要是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為、裝飾裝修告知制度、車(chē)位的管理和使用、維修資金交存和應(yīng)急維修資金使用等。第六章“法律責(zé)任”部分共計(jì)5條（第五十六條至第六十條），主要是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人主體行為等內(nèi)容。第七章“附則”部分共計(jì)1條（第六十一條），主要是法規(guī)生效時(shí)間。以下對(duì)《條例（草案）》主要內(nèi)容，作如下說(shuō)明：

（一）明確黨建引領(lǐng)。堅(jiān)持把黨的政治優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為城市治理優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)服務(wù)管理和基層治理水平，第三條明確了黨建引領(lǐng)導(dǎo)向。

（二）理順管理體制。針對(duì)當(dāng)前職責(zé)不清、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)管不力的問(wèn)題，第五條、第六條明確市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)職責(zé)；第七條細(xì)化相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)職責(zé)，推進(jìn)行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)；第八條、第九條為夯實(shí)基層社區(qū)治理職責(zé)。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)工作。針對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范引發(fā)的一系列問(wèn)題，明確業(yè)主委員會(huì)成員條件、人員組成，加強(qiáng)黨組織對(duì)業(yè)委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)。要求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在業(yè)委會(huì)的成立、履職、換屆工作中予以監(jiān)督和指導(dǎo)，落實(shí)屬地政府主體責(zé)任。

（四）完善物業(yè)承接查驗(yàn)制度。針對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題多，造成后期物業(yè)服務(wù)管理工作矛盾多的現(xiàn)象，第二十八條明確街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府必須派員參加承接查驗(yàn)工作并進(jìn)行監(jiān)督，以確保承接查驗(yàn)工作落實(shí)到位，減少后續(xù)矛盾糾紛。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同不到位，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間諸多矛盾的問(wèn)題，第三十六條至第三十八條明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和禁止行為；第四十條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公開(kāi)、公示的內(nèi)容，充分保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，做到“明明白白消費(fèi)”。

（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納。針對(duì)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)費(fèi)欠繳現(xiàn)象突出，繼而激化業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，第十三條明確了業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)；針對(duì)日常物業(yè)管理中較為常見(jiàn)的“空置房”物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，第四十六條明確已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起由業(yè)主承擔(dān)。同時(shí)，第四十七條明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以停止交房、供水、供電、供氣等行為對(duì)業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（七）明確應(yīng)急維修資金使用辦法。在日常物業(yè)管理工作中，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用引發(fā)的矛盾糾紛不在少數(shù)，為了讓物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用更加規(guī)范、落到實(shí)處，第五十五條明確了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用情形和程序。

三、創(chuàng)新性條款

實(shí)踐中，前期物業(yè)服務(wù)階段由于客觀上尚未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為難以受到有效監(jiān)督，業(yè)主權(quán)益保障較難，因此結(jié)合《安徽省“皖美紅色物業(yè)”建設(shè)三年行動(dòng)方案》要求，創(chuàng)新設(shè)立了物業(yè)管理委員會(huì)制度（第二十一條至第二十四條明確物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)立和終止、人員的組成、職責(zé)、議事規(guī)則和作出決定程序，發(fā)揮業(yè)主自治能力，落實(shí)屬地物業(yè)管理責(zé)任）。

以上說(shuō)明連同法規(guī)草案，提請(qǐng)市人大常委會(huì)審議。

關(guān)于《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（草案修改稿）》審議結(jié)果及

論證修改情況的報(bào)告

 

——2022年12月21日在池州市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議上

市人大法制委員會(huì)副主任委員  吳  軍

 

市人大常委會(huì)：

10月27日，市五屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議審議了《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案修改稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“修改稿”），常委會(huì)組成人員對(duì)首輪修改工作予以肯定，同時(shí)也提出了新的修改意見(jiàn)和建議。11月上旬，法工委委托部分司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所和法律顧問(wèn)、立法專(zhuān)家顧問(wèn)結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理涉訴事項(xiàng)對(duì)罰則等重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究。12月上旬，省人大常委會(huì)法工委對(duì)修改稿進(jìn)行了審查并提出修改意見(jiàn)。12月中旬，公告征求社會(huì)公眾意見(jiàn)；召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取市直有關(guān)部門(mén)、貴池區(qū)住建局、街道、居委會(huì)、基層立法聯(lián)系點(diǎn)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人以及部分立法專(zhuān)家顧問(wèn)、人大代表、業(yè)主代表的意見(jiàn)。法工委匯總、梳理收集意見(jiàn)建議60余條，經(jīng)認(rèn)真研究論證、修改完善，形成《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案表決初稿）》。12月19日上午，市人大法制委進(jìn)行了統(tǒng)一審議，再次完善，形成了《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案表決稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“表決稿”），并于當(dāng)天向市五屆人大常委會(huì)第十三次主任會(huì)議專(zhuān)題進(jìn)行匯報(bào)。表決稿共七章五十七條。現(xiàn)將統(tǒng)一審議和論證修改情況報(bào)告如下：

一、論證修改的情況

（一）進(jìn)一步完善、強(qiáng)化政府及其部門(mén)職責(zé)。目前，老舊小區(qū)占全市住宅小區(qū)比例較大，基礎(chǔ)設(shè)施配套不足問(wèn)題較多，需要政府推動(dòng)解決，表決稿增加“市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)有序推進(jìn)實(shí)施老舊住宅小區(qū)改造，支持完善停車(chē)位和加裝電梯、充電樁等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)規(guī)范物業(yè)管理”等有關(guān)內(nèi)容，優(yōu)化完善有關(guān)行政管理部門(mén)和單位的職責(zé)內(nèi)容。（表決稿第四、五、六、七條）

（二）進(jìn)一步完善業(yè)主權(quán)利義務(wù)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。業(yè)主委員會(huì)參選資格屬于業(yè)主共同管理權(quán)，基于民事物權(quán)制度產(chǎn)生，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分，除法律規(guī)定、國(guó)家公共利益需要或所有權(quán)人基于自己的意思表示加以限制外，任何組織和個(gè)人不得限制。依照《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)立法法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和精神，根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)的要求，表決稿對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員參選資格調(diào)整作概括、指引性規(guī)定，增加規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)及時(shí)更新業(yè)主委員會(huì)委員名單、職責(zé)分工和聯(lián)系方式”，推進(jìn)業(yè)主自治。（表決稿第十八條）

（三）進(jìn)一步完善物業(yè)管理委員會(huì)的規(guī)定。物業(yè)管理委員會(huì)是特定情形下成立的臨時(shí)性組織，代為履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，重點(diǎn)推進(jìn)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，不宜長(zhǎng)期存在，表決稿對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)內(nèi)容作了調(diào)整和完善。鑒于實(shí)踐中存在已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)有業(yè)主不同意成立業(yè)主委員會(huì)或者無(wú)人愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員候選人等情況，需要建立物業(yè)管理委員會(huì)推進(jìn)有關(guān)工作，增加“已實(shí)施物業(yè)管理暫不具備條件成立業(yè)主委員會(huì)的”作為協(xié)調(diào)建立物業(yè)管理委員會(huì)的情形。（表決稿第二十三條）根據(jù)省人大常委會(huì)的指導(dǎo)意見(jiàn)，增加規(guī)定物業(yè)管理委員會(huì)的存續(xù)期限，刪除修改稿第二十六條關(guān)于物業(yè)管理委員會(huì)的議事規(guī)則等規(guī)定。（表決稿第二十四、二十五條）

（四）進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止性行為。一是結(jié)合我市實(shí)際，針對(duì)公共綠化補(bǔ)植養(yǎng)護(hù)、停車(chē)秩序維護(hù)等涉訴比較集中的問(wèn)題，細(xì)化、充實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)；二是依據(jù)上位法，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等禁止性行為規(guī)定予以完善；三是依據(jù)上位法，參考省法規(guī)，立足實(shí)際需要，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止性行為規(guī)定予以優(yōu)化調(diào)整，如借鑒《安徽省電動(dòng)自行車(chē)管理?xiàng)l例》，對(duì)停放電動(dòng)自行車(chē)、為電動(dòng)自行車(chē)充電的規(guī)定進(jìn)行完善；鑒于我市燃放經(jīng)營(yíng)煙花爆竹已有專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)規(guī)范，為避免適用沖突，對(duì)違規(guī)燃放煙花爆竹等規(guī)定予以刪除。（表決稿第三十四條、四十六條）

（五）進(jìn)一步完善專(zhuān)項(xiàng)維修資金的有關(guān)規(guī)定。專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納方式，目前國(guó)家、省未作具體規(guī)定，經(jīng)了解，各地做法不一。根據(jù)省人大常委會(huì)的指導(dǎo)意見(jiàn)，表決稿對(duì)交納方式作了刪除，為后期具體實(shí)施留下改進(jìn)和操作空間。增加業(yè)主專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)足的規(guī)定以及部門(mén)加強(qiáng)管理的內(nèi)容，切實(shí)保障住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。（表決稿第五十條、五十一條）

（六）進(jìn)一步完善法律責(zé)任。針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理涉訴較多的事項(xiàng)，依據(jù)上位法，進(jìn)一步完善已有的法律責(zé)任規(guī)定，增加設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“損壞公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共綠化及其附屬設(shè)施”的法律責(zé)任。

此外，對(duì)部分條款內(nèi)容予以優(yōu)化、整合，對(duì)條款順序、語(yǔ)句、文字作了調(diào)整、修改和完善。

二、未吸納的意見(jiàn)

（一）建議修改稿第十五條第五項(xiàng)“使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金”和第十一項(xiàng)“籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金”合并。經(jīng)研究，二者均屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，但表決要求的法定人數(shù)不同，后者的決定“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，前者只需“由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，不能合并表述。（表決稿第十五條）

（二）建議將修改稿第二十二條中“實(shí)行業(yè)主委員會(huì)換屆和業(yè)主委員會(huì)主任離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度”中的“實(shí)行”修改為“推行”，與省條例保持一致。經(jīng)與主管部門(mén)溝通和研究，表決稿仍使用“實(shí)行”，一方面是為了切實(shí)貫徹落實(shí)省條例的精神和要求；另一方面，是推進(jìn)業(yè)主自治的大勢(shì)所趨，且實(shí)際工作中已在落實(shí)。（表決稿第二十二條）

（三）建議將修改稿第四十二條“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水、電費(fèi)用”“由業(yè)主按照約定方式分?jǐn)偂?，修改為“由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式分?jǐn)偂薄＝?jīng)了解，實(shí)踐中除物業(yè)服務(wù)合同約定外，還有管理規(guī)約也可以約定，另外有的老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同的，視情以相應(yīng)方式約定。（表決稿第四十條）

此外，還有建議調(diào)整或者模糊處理有關(guān)部門(mén)的具體職責(zé)、刪除業(yè)主部分義務(wù)、增加建設(shè)單位的法律責(zé)任以及法律用語(yǔ)表述問(wèn)題等。上述事項(xiàng)，有的上位法已有明確、具體規(guī)定，有的屬于實(shí)踐操作成熟做法，有的屬于立法技術(shù)規(guī)范表述方式。經(jīng)反復(fù)研究論證，沒(méi)有吸納到表決稿中。

按照設(shè)區(qū)市法規(guī)批準(zhǔn)時(shí)限有關(guān)要求，根據(jù)省人大常委會(huì)會(huì)期及議程安排，法規(guī)實(shí)施時(shí)間擬定于2023年6月1日。（表決稿第五十七條）

法制委認(rèn)為，表決稿比較成熟，建議市人大常委會(huì)本次會(huì)議予以表決通過(guò)。